“房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。”去年12月监管部门鼓励金融机构为出险房企项目并购提供资金支持后，已有多家银行“打样儿”。
2月17日，兴业银行表示，根据市场需求和业务发展需要，计划发行不低于100亿元的房地产并购主题债券。据不完全统计，今年年初以来，已有浦发、广发、招商、平安等多家银行接连抛出房地产并购融资计划，合计提供融资规模超过500亿元。
新京报贝壳财经记者从中国债券信息网查询获悉，如浦发银行房地产项目并购主题债券的票面利率为2.69%，期限3年。“这个融资成本算是比较低了，现在银行2%多的存款可不好拿(到)，能以低利率发债也体现了政策的鼓励。”一位银行人士对记者表示。
在该人士看来，现阶段多家银行陆续抛出房地产并购融资支持计划，更大意义在于提振市场信心。有市场人士预计，未来房企并购案例会明显增多，加速出险房企问题资产快速消化。不过目前市场上也有观望情绪，分析认为，优质收并购项目不足、出险企业尽调难度较大等仍是短期待解的难题，建议解决房企销售受阻等痛点。
百亿房地产并购融资计划出炉，首只主题债券募资成本不到3%
监管部门和市场机构正接力释放对房地产并购融资支持的积极信号。2月17日，兴业银行表示，根据市场需求和业务发展需要，计划发行不低于100亿元的房地产并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。
记者从该行获悉，近期已陆续接洽多家市场优质房地产企业，实地调研其并购重点房地产企业风险处置项目的原则、标准、流程及配套政策，通过并购贷款、并购票据、并购基金、并购财务顾问等“融资+融智”产品组合拳，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的优质房地产项目。
在此之前，仅开年至今，浦发、招商、广发、平安等多家银行已相继抛出房地产并购融资计划，方式包括发行并购主题债券、提供并购贷款、承销并购票据等，预计合计提供并购融资支持超500亿元。
其中，浦发银行于1月率先发行了首单房地产项目并购主题债券，规模为50亿元，期限为3年，票面利率为2.69%，募集资金在扣除发行费用后，将用于房地产项目并购贷款投放。
信贷、债券等不同产品的主要区别是什么？一位银行人士介绍，发债是直接融资，贷款是间接融资，储户的钱先进入银行，再从银行到贷款户手上。
参照浦发银行该房地产项目并购主题债券的票面利率，该人士认为是比较低的。“现在银行2%多的存款可不好拿(到)，市场上银行理财、大额存单的利率很多都高于2.69%这个水平(在3%-4%或以上)，也就是说银行要付出更多成本吸收资金。”他分析称，低利率发债也体现了政策的鼓励。
对比同样受到监管鼓励的小微企业金融专项债发行利率，记者在中国债券信息网查询了几只去年发行的债券，多只利率超过3%，仅一只为2.5%，低于浦发银行这只房地产项目并购主题债券。
有利于出险房企缓解债务压力，大规模并购或在房屋销售持续复苏后启动
如何理解银行对房地产并购融资的“花式”支持？上述银行人士认为，现在还处于初期阶段，已公布的相关支持计划有500亿元左右，而个别头部房企的债务就超万亿元了(不代表所有项目都会被并购)，因此银行抛出房地产并购融资支持计划，目前更大的意义在于提振市场信心。
诸葛找房数据研究中心分析师梁楠也对记者表示，金融层面对于并购的支持，有利于出险房企快速回笼资金，缓解债务压力，同时保证了项目建设稳步推进、如期交付，有利于促进房地产业良性循环，对楼市有一定的利好。预计接下来并购现象或将有所增加，但整体增加量相对温和。
“首先，银行并购贷申请门槛较高，对房企的信用资质、财务状况等要求较高；其次，受去年下半年房企债务及信用风险事件频发影响，出于流动性考虑，多数房企对并购持谨慎态度；最后，并购后项目的整合、运营等面临一定的风险，部分房企的并购意愿不高。”在梁楠看来，当前房地产市场信心尚未完全恢复。
中原地产研究院首席分析师张大伟进一步称，房企资金冰火两重天，目前爆雷企业集中在民企，且项目参差不齐，大部分开发商和项目表外融资额度高，收购风险大，对于少数优质项目，低价出让积极性不高，央企国企也不太可能冒风险收购。
“销售受阻是房企当前面临的最大痛点，只有金融体系放松还不足以从根本上改变预期、解决目前地产行业痛点。并购融资大范围落地，还需要多个监管部门具体政策的支持与配合。”华泰证券在研报中指出。中指研究院数据显示，今年1月，中国房企销售业绩下滑，销售额排名前100位的房企的销售额均值为61.8亿元，同比下降23.1%。
不过房地产相关政策不断释放暖意。去年9月以来，监管部门多次表态要“保持房地产信贷平稳有序投放”；今年1月前后，青岛、马鞍山、自贡、北海等多地“松绑”了公积金贷款政策；近日，重庆、赣州、菏泽等地下调首套房贷比例至两成。
“随着政策不断缓和，预计房企资金有望稳定，楼市于今年二季度走出低谷的可能性在增加。”张大伟称。中信证券预测，大规模项目并购将在房屋销售市场和土地市场持续复苏之后启动，下半年房地产项目并购市场有望复苏。
新京报贝壳财经记者 程维妙
