“去杠杆”“锚定价格”“预期引导”的三大效应将炒房预期压得死死的。
当下的深圳楼市，最大的问题，还不是成交量创10年新低、价格“阴跌”，而是关切度在走低：谈房、看房、买房、炒房，与房子相关的一切，变得越来越淡了。
为何变得淡了？很简单，现在或未来，楼市不再那么诱人了。2022年处理“深房理”、“经营贷”等案件，让大家认清了深圳所谓的购买力“任性”，背后主要是杠杆。触目惊心的杠杆运作，也震惊了监管层，由此也开启了定向爆破式的“去杠杆”。从2021年5月份开始，深圳二手房价连续下跌9个月，学位房神话也被打破，福田百花片区的房价跌了40%。
大环境使然，这种跌势可能减缓，但再也回不到过去那种上涨态势了。因为二手房参考价已是长效机制，其“去杠杆”“锚定价格”“预期引导”的三大效应将炒房预期压得死死的。
交易情绪惨淡，加杠杆被锁死，无人愿意接盘、也接不起。二手房价跌跌不休，换房需求就实现不了，对于存量交易主导的深圳楼市来说，这是最大的BUG。一个换房交易案例，带动2-3套房的成交，这样的交易模式下，刚需通过“老破小”上车、改善人群“先卖后买”，整个楼市才能循环起来。但是，二手房价阴跌、关切度下降，显然阻碍了这一循环。
这也祸及了新房市场。2020年下半年以来，新房和二手房价格相互推动、轮动上涨，是深圳楼市的动力源，触发点是“价格倒挂”以及愈演愈烈的“打新”热潮，由此形成了涨价循环。现在，二手房价格看淡，“打新”也变得索然无味了，曾经的网红盘不得不启动全民营销。对于刚需来说，2020年以来的新增地块，全面启动限价，后面有得挑也有得选。
所以，刚刚过去的春节，深圳楼市很惨淡，二手房只网签了1套，新房也只卖了90套。当然，疫情多点散发，阴雨冰冻的天气持续多日，去年“就地过年”，今年很多返乡回老家了，开发商、中介也早早放假了，楼市怎么会好呢？但从根本上讲，大家都不关切了，交易情绪极其惨淡，用某开发商朋友的话来说，“现在天不时、地不利、人不和，过两三个月再说吧”。
开发商看碟下菜，1月份深圳新房只供应了12万平方米，销售达到36万平方米。他们在赌，3月初的重要会议后，久违的“小阳春”会如约而至。有赌的理由，因为政策“暖风”越吹越大，全国楼市“前低后高”已是共识。对新房库存只有6个月的深圳来说，不反弹都难。当然，若持续下跌，断然不符合“稳定当头”的顶层要求，但也绝非走向上涨的另一端。
时过境迁、物是人非，政策决意走向长效机制。地方政府的主体责任，也坚实地落地了，谁也承担不起再一轮的暴涨。正如郁亮所讲，去金融化是一个必然的趋势，再痛苦也得做，不要心存幻想。这么多年来，炒房屡屡得逞，产生巨大的示范效应，炒房和财富等同的逻辑，充斥在深圳人的骨髓里。政策一旦再次妥协，必然又会像火山一样爆发，而难以收拾。
当下的管理层，可谓政通人和，既有政策已是长效机制，涨价逻辑不再成立。即便有反弹，也是淡市、不好不坏。这是政策的智慧，巨大的交易摩擦下，市场情绪很难回到往日，高位的存量市场被搁置、冷处理。短期反弹会诱使部分人进入，但拉长周期看却发现收益索然无味。预期压制住了，供给侧改革就有效了，“十四五”深圳将供应89万套住房，57万套保障房、32万套被限价的商品房，这是定向给新市民送红包。久而久之，泡沫软着陆了。
李宇嘉(作者系房地产资深研究人士)
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